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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体行使法律若干问题的解释

来:     阅读次数: 1      通告时间:2019-10-10

宪章释〔2009〕11号

  首先条
  依照解释所称城镇房屋,凡是靠市、一直规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但是法律另有规定的,适用其规定。 当事人依照国家有利政策租赁公有住房、反腐倡廉租住房、经济适用住房产生的隔阂案件,不适用本解释。
  第二条
  出租人就不取得建设工程计划许可证或者不按建设工程计划许可证的规定建设的房屋,和承租人订立的包合同无效。但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程计划许可证或者经主管机关批准建设的,法院应当肯定有效。
  先后三条
  出租人就未经批准或者不按批准内容建设的临时建筑,和承租人订立的包合同无效。但是在一审法庭辩论终结前通过主管机关批准建设的,法院应当肯定有效。 租用期限超过临时建筑的使用期限,超越部分无效。但是在一审法庭辩论终结前通过主管机关批准延长使用期限的,法院应当肯定延长使用期限内的包期间有效。
  先后四条
  当事人以房屋租赁合同未按法律、行政法律规定办理登记备案手续为由,呼吁确认合同无效的,法院不予支持。 当事人约定以办登记备案手续也房屋租赁合同生效条件的,从那预定。但是当事人一在就实施主要义务,对方接受的除。
  先后五条
  房租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,法院随合同法的关于规定和本司法解释第九条、先后十三条、先后十四条的规定处理。
  先后六条
  出租人就同房屋订立数份租赁合同,在合同都有效的情况下,承租人均主张实行合同的,法院随下列顺序确定实施合同的承租人: (同)已经合法占有租赁房屋的; (第二)已经办登记备案手续的; (其三)合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的关于规定处理。
  先后七条
  承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构要扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,法院随合同法第二百一十九条的规定处理。
  先后八条
  因为下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,法院应予支持: (同)租用房屋被司法机关或者行政机关依法查封的; (第二)租用房屋权属有争议的; (其三)租用房屋具有违反法律、行政法律关于房屋使用条件强制性规定情况的。
  先后九条
  承租人经出租人同意装饰装修,租用合同无效时,不形成附合的装潢装修物,出租人同意采取的,但是折价归出租人所有;不允许采取的,但是由于承租人拆除。因为拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 已经形成附合的装潢装修物,出租人同意采取的,但是折价归出租人所有;不允许采取的,由于双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
  先后十条
  承租人经出租人同意装饰装修,租用期间届满或者合同解除时,除了当事人另有约定外,不形成附合的装潢装修物,但是由于承租人拆除。因为拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
  先后十一条
  承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已经形成附合的装潢装修物的拍卖没有约定的,法院随下列情形分别处理: (同)因为出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持; (第二)因为承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,反对支持。但是出租人同意采取的,应在利因此价值范围内予以适当补偿; (其三)因为双方违约导致合同解除,剩下租赁期内的装潢装修残值损失,由于双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因为不可由责于双边的事由导致合同解除的,剩下租赁期内的装潢装修残值损失,由于双方遵循公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
  先后十二条
  承租人经出租人同意装饰装修,租用期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,反对支持。但是当事人另有约定的除。
  先后十三条
  承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由于承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,法院应予支持。
  先后十四条
  承租人经出租人同意扩建,但是双方对扩建费用的拍卖没有约定的,法院随下列情形分别处理: (同)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担; (第二)不做合法建设手续的,扩建造价费用由双方遵循过错分担。
  先后十五条
  承租人经出租人同意拿包房屋转租给第三人时,顶期限超过承租人剩余租赁期限的,法院应当肯定超过部分的预定无效。但是出租人与承租人另有约定的除。
  先后十六条
  出租人知道要应当知道承租人转租,但是在六只月内不提出异议,那个为承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的,法院不予支持。 因为租赁合同产生的隔阂案件,法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
  先后十七条
  因为承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,浅承租人请求代承租人支付欠交的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,法院应予支持。但是转租合同无效的除。 浅承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金要为承租人追偿。
  先后十八条
  房租赁合同无效、实行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的差承租人支付逾期腾房占有使用费的,法院应予支持。
  先后十九条
  承租人租赁房屋用于以个人工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、通告失踪或者宣告死亡,那个共同经营人或者其他合伙人请求按照原来租赁合同租赁该房屋的,法院应予支持。
  第二十条
  租用房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,法院应予支持。但是租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除: (同)房在出租前已经开设抵押权,因为抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (第二)房在出租前已经被法院依法查封的。
  第二十一条
  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者在其他有害承租人优先购买且情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,法院应予支持。但是求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,法院不予支持。
  第二十二条
  出租人与抵押权人商量折价、变租赁房屋偿还债务,应该在合理期限内通知承租人。承租人请求以同条件优先购买房屋的,法院应予支持。
  第二十三条
  出租人委托拍卖人处理租赁房屋,应该在拍卖5近来通知承租人。承租人未到拍卖的,法院应当肯定承租人放弃优先购买且。
  第二十四条
  有下列情形之一,承租人主张先购买房屋的,法院不予支持: (同)房共有人使用优先购买且的; (第二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、大人、儿女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (其三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内不明确表示购买的; (四) 第三人善意购买租赁房屋并已办登记手续的。
  第二十五条
  依照解释施行前已终审,依照解释施行后当事人申请再审或者本审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。


      

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